25 Mai 2022 Blog

Was ändert sich durch ESG bei Immobilien?

Als Schlagwort ist ESG (Environmental, Social, Governance) in aller Munde. Dieser Beitrag gibt einen Überblick über aktuelle und bevorstehende Gesetzesänderungen mit Immobilienbezug.

Aktuelle Gesetzesänderungen

1. Smart-Meter / Informationspflichten des Vermieters

Bereits seit Dezember 2021 sind Vermieter verpflichtet, fernablesbare Messgeräte zu verbauen. Dies sind Geräte, deren Ablesbarkeit ohne Zugang zu den einzelnen Nutzeinheiten möglich ist. Gleichwohl muss keine sofortige Umrüstung erfolgen. Wird nur ein einzelnes Messgerät ersetzt, das in ein Gesamtsystem integriert ist, darf dieses (zunächst) auch weiter durch ein gleichartiges ersetzt werden. Bis zum 31.12.2026 ist eine Nachrüstung oder der Austausch der vorhandenen Messgeräte jedoch spätestens Pflicht, es sei denn, ein solcher ist „wegen besonderer Umstände technisch nicht möglich, ein solcher würde zu einem unangemessenen Aufwand führen oder eine sonstige besondere Härte begründen“.

Seit dem 1. Januar 2022 sind Vermieter, in deren Objekten fernablesbare Messgeräte installiert sind, zudem verpflichtet, ihre Mieter monatlich über

  • deren Verbrauch oder die damit verbundenen Kosten im letzten Monat,
  • einen Vergleich mit dem Vormonat und
  • einen Vergleich mit einem Durchschnittsnutzer

zu informieren. Unterlässt es der Vermieter seinen Mietern diese Informationen zur Verfügung zu stellen, sind die Heizkosten pro Verstoß um 3 % zu reduzieren.

Zur Art und Weise der Information hat das Umweltbundesamt einen Leitfaden zur Verfügung gestellt: https://www.umweltbundesamt.de/publikationen/verstaendliche-monatliche-heizinformation-als

2. Lade- und Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität

Die Förderung der Elektromobilität hat mit dem Gesetz zum Aufbau einer gebäudeintegrierten Lade- und Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität („GEIG“) auch den Gebäudesektor erreicht. Das GEIG regelt, unter welchen Voraussetzungen und in welchem Umfang Ladepunkte und Ladeinfrastruktur zu schaffen sind. Das GEIG differenziert dabei auf der ersten Ebene zwischen Gewerbe- und Wohnimmobilien, auf der zweiten Ebene zwischen Bestandsimmobilien und Neubauten. Je nach Kombination sind Umsetzungsmaßnahmen bereits (im Zuge von Neubauten oder größeren Renovierungen) erforderlich. Wir empfehlen daher, sich möglichst zeitnah einen Überblick über die jeweiligen Pflichten zu verschaffen und zu analysieren, wie Ladepunkte nebst weiterer Infrastruktur errichtet und betrieben werden sollen. Das GEIG bietet dabei auch einen sogenannten „Quartiersansatz“. Die Versorgung mit Ladeinfrastruktur kann so auch für mehrere Grundstücke durch entsprechende Vereinbarungen gesichert werden.

Die Regelungen des GEIG sind teilweise nicht ganz klar gefasst, sodass bei der Umsetzung der dortigen Vorgaben teils mit Unklarheiten zu rechnen ist.

Bevorstehende Gesetzesänderungen

1. Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden

Die EU-Kommission hat im Dezember 2021 einen Vorschlag zur Neufassung der Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden vorgelegt.

Dieser Vorschlag umfasst u.a. Regelungen zum Nullemissionsgebäude als Neubaustandard ab 2030, eine europaweite Vereinheitlichung des Energieausweises, neue Mindeststandards für die Energieeffizienz eines Gebäudes und damit verbundene Sanierungspflichten.Konkret bedeutet dies, dass jeweils die 15 % des Gebäudebestandes mit der schlechtesten Energieeffizienz saniert werden müssen; Nichtwohngebäude bis 2027, Wohngebäude bis 2033. Die Entwicklung der Richtlinie sollte in den Blick genommen und soweit möglich bereits antizipiert bei Planungen berücksichtigt werden.

2. CO2-Preis

Das Bundeskabinett hat am 25. Mai 2022 einen Gesetzesentwurf gebilligt, der Vermieter am CO2-Preis und damit den Kosten für das Heizen beteiligen wird. Das Gesetz soll zum 1. Januar 2023 in Kraft treten. Bei Wohnimmobilien soll der CO2-Preis zwischen Mieter und Vermieter abhängig von der Energieeffizienz des Wohngebäudes aufgeteilt werden. Diese wird nach dem jährlichen CO2 Ausstoß in Kilogramm pro Quadratmeter berechnet. Je nach Ausstoß erfolgt eine Aufteilung des CO2-Preises zwischen Vermieter und Mieter in zehn Stufen. Bei einer besonders schlechten Energieeffizienz soll der CO2-Preis danach zu 90 % durch den Vermieter getragen werden, bei einer besonders guten Energieeffizienz zu 100 % durch den Mieter. Versorgt sich der Mieter selbst, muss der Vermieter die Kosten anteilig erstatten.

Bei Gewerbeimmobilien soll hingegen der Halbteilungsgrundsatz gelten. Die durch den CO2-Preis entstehenden Kosten werden also unabhängig von der Energieeffizienz der Immobilie zu jeweils 50 % von Mieter und Vermieter getragen. Die Bundesregierung strebt jedoch auch bei Gewerbeimmobilien bis Ende 2025 ein Stufenmodell an. Eine Abweichung vom Halbteilungsgrundsatz zulasten des Mieters soll auch bei Gewerbeimmobilien nicht möglich sein.

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