29 November 2012 Blog

BGH bejaht Kündigungsrecht des Vermieters bei Mietrückständen unterhalb von zwei Monatsmieten

Nach einer aktuellen Entscheidung des Bundesgerichtshofs (Entscheidung vom 10.10.2012, Az. VIII ZR 107/12) ist eine ordentliche Kündigung des Mieters nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB wegen Zahlungsverzugs auch dann möglich, wenn der gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB erforderliche Mietrückstand von mindestens zwei Monatsmieten noch nicht erreicht ist. Es bestehe kein Grund, die für die fristlose Kündigung festgesetzten Grenzen auf die ordentliche Kündigung zu übertragen.

Wesentliches Argument des BGH ist, dass im Gegensatz zu der gemäß § 543 BGB geregelten fristlosen Kündigung eine (sofortige) Obdachlosigkeit des Mieters bei einer ordentlichen Kündigung nicht zu befürchten sei. Denn die ordentliche Kündigung sei nur mit einer Kündigungsfrist gemäß § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB von mindestens drei Monaten zulässig.

Der Bundesgerichtshof stellt jedoch klar, dass ein Zahlungsrückstand jedenfalls dann nicht unter das „berechtigte Interesse“ des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB zu subsumieren ist, wenn der Mietrückstand weniger als eine Monatsmiete beträgt und die Verzugsdauer weniger als ein Monat beträgt. Aufgrund der Formulierung „und“ wird man trefflich streiten können, ob nun der BGH damit aussagen wollte, dass bereits der Rückstand von einer Monatsmiete ausreichen soll, selbst wenn die Verzugsdauer weniger als einen Monat beträgt und umgekehrt. Aufgrund der Bezugnahme des BGH auf die entsprechende Literaturmeinung, wird aber davon auszugehen sein, dass beide Voraussetzungen erfüllt sein müssen. Bereits dies führt jedenfalls im Wohnraummietrecht zu einer erheblichen Erweiterung der Kündigungsmöglichkeit und hat damit weitreichende Auswirkungen auf die Praxis. Denn bisher war die Frage, ob ein Zahlungsrückstand von weniger als zwei Monaten für eine ordentliche Kündigung ausreicht, nicht höchstrichterlich geklärt.

Folgen für die Praxis

Das Urteil hat für die Eigentümer von Wohnimmobilien erhebliche Bedeutung. Die Kündigungsmöglichkeiten für Vermieter werden nennenswert vereinfacht, da nicht mehr abgewartet werden muss, bis der Mieter einen ausreichend hohen Mietrückstand „angehäuft“ hat, sondern bereits bei Mietschulden in geringerer Höhe zumindest die ordentliche Kündigung, d.h. mit Frist, erklärt werden kann.

Auf das Gewerberaummietrecht wird dieses Urteil unmittelbar keine Auswirkungen haben. Dies aus zwei Gründen: Erstens ist die vom Bundesgerichtshof besprochene Regelung des § 573 BGB bzgl. einer ordentlichen Kündigung nicht auf Geschäftsräume anwendbar, § 578 BGB. Denn bei Mietverhältnissen über Geschäftsräume ist die ordentliche Kündigung ohnehin jederzeit mit einer 6-Monats-Frist zum Ende eines Kalendervierteljahres gemäß § 580a Abs. 2 BGB möglich, ohne dass hier weitere Voraussetzungen gegeben sein müssten. Zweitens spielt in der Praxis bei Mietverhältnissen über Geschäftsräume die ordentliche Kündigung ohnehin kaum eine Rolle, da dort fast ausschließlich feste Mietlaufzeiten vereinbart werden und sich damit dort die Frage nach einer ordentlichen Kündigung nicht stellt.

(BGH, Urteil v. 10.10.2012 – VIII ZR 107/12)

Johannes Schuhmann, Rechtsanwalt

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