Wer auf dem eigenen Grundstück eine Solaranlage – entsprechendes gilt für sonstige technische Anlagen - errichten und betreiben will, kann ein Interesse daran haben, den Betrieb der Solaranlage mit einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit abzusichern. So kann das Grundstück etwa später veräußert und die Solaranlage trotzdem durch den Veräußerer weiter wirtschaftlich genutzt werden.

Die Bestellung einer Dienstbarkeit am eigenen Grundstück ist jedoch nicht problemlos. Dem Römischen Recht galt sie als unmöglich (nemini res sua servit), da der Eigentümer als uneingeschränkt Berechtigter gar kein weiteres Recht am Grundstück zu seinen Gunsten schaffen konnte.

Auch das Grundbuchsystem steht der Eintragung von Eigentümerrechten grundsätzlich kritisch gegenüber. Das Grundbuch soll von entbehrlichen Eintragungen frei bleiben. Eigentümerrechte sind – von etwaiger Rangwahrung abgesehen - bis zur Veräußerung des Grundeigentums naturgemäß deklaratorisch. Ihre Eintragung bedarf daher der sachlichen Rechtfertigung.

Bisher musste der Eigentümer für die Bestellung eines Eigentümerrechts ein tatsächliches berechtigtes Interesse in grundbuchmäßiger Form nachweisen. In einer Entscheidung vom 14.07.2011 (V ZB 271/10) änderte der BGH seine Rechtsprechung dahingehend, dass die Möglichkeit eines berechtigten Interesses ausreiche. Ein Nachweis im Einzelfall sei nicht mehr zu fordern. Die Eintragung einer Eigentümerdienstbarkeit sah der BGH bislang insbesondere nur als zulässig an, wenn sie mit Rücksicht auf die beabsichtigte Veräußerung des zu belastenden Grundstücks erfolgen sollte. Auch hieran hält der BGH nicht mehr fest.

Das OLG München ist dem nun in einer aktuellen Entscheidung vom 30.09.2011 gefolgt (34 Wx 328/11). Die Bestellung einer Eigentümerdienstbarkeit setze nur noch die Möglichkeit eines schutzwürdigen Interesses voraus. Dieses müsse aber rechtlich schlüssig vorgetragen werden.

Die beabsichtigte Sicherungsübereignung einer bereits installierten Solaranlage an eine finanzierende Bank genüge als Begründung eines möglichen berechtigten Interesses an einer Eigentümerdienstbarkeit jedoch nicht, da die installierte Solaranlage selbst bei nachträglicher Eintragung einer Eigentümerdienstbarkeit nicht mehr rückwirkend in einen getrennt vom Grundstück veräußerbaren Scheinbestandteil umgewidmet werden könne.

Im Gegensatz zu wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks, welche nicht getrennt von demselben veräußert werden können, bleiben sog. Scheinbestandteile sonderrechtsfähig. Scheinbestandteile im Sinne des § 95 Abs. 1 BGB sind Sachen, die nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grundstück verbunden werden oder die in Ausübung eines Rechts an einem fremden Grundstück von dem Berechtigten mit dem Grundstück verbunden worden sind. Die letzte Ausnahme kann jedoch bereits deshalb nicht durch nachträgliche Eintragung einer Eigentümerdienstbarkeit geschaffen werden, weil die Installation der Solaranlage nicht in Ausübung eines Rechts an einem „fremden“ Grundstück erfolgt.

Nach dem OLG München kann der Eigentümer allerdings ein Interesse daran haben, die Solaranlage auch nach Veräußerung des Grundstücks weiter zu betreiben. Hierfür sei unerheblich, ob die Anlage wesentlicher Bestanteil des Grundstücks geworden oder von Anfang an Scheinbestandteil geblieben sei. Denn auch wenn die Solaranlage wesentlicher Teil des Grundstücks sei, könne eine Dienstbarkeit sinnvoll sein, um den späteren Betrieb der Anlage zu gewährleisten. Jedenfalls die Möglichkeit eines berechtigten Interesses könne dann nicht ausgeschlossen werden.

Für Erwerber von Solaranlagen oder Bauherren bringt die neue Rechtsprechung willkommene Erleichterung im Grundbuchverfahren. Der Zeitpunkt der Eintragung der Eigentümerdienstbarkeit sollte jedoch vorausblickend gewählt werden. Soll die Solaranlage mit Blick auf eine mögliche spätere Veräußerung des Grundstücks als Scheinbestandteil im Sinne des § 95 Abs. 1 BGB eingebracht werden, sollte die Eigentümerdienstbarkeit nach Möglichkeit vor Installation der Solaranlage eingetragen werden. Sie wirkt dann als zusätzliches Indiz der Begründung eines bloßen Scheinbestandteils.

Dr. Magnus Dorweiler, Rechtsanwalt