05 Dezember 2012 Blog

Eintragung im Grundbuch beim Eigentumserwerb durch die GbR

Erwirbt eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) Grundstücks- oder Wohnungseigentum, so reicht es für die Eintragung im Grundbuch aus, wenn die GbR und ihre Gesellschafter in der notariellen Auflassungsurkunde benannt sind und die für die GbR Handelnden erklären, dass sie deren alleinige Gesellschafter sind. Weiterer Nachweise der Existenz, der Identität und der Vertretungsverhältnisse dieser GbR bedarf es gegenüber dem Grundbuchamt hingegen nicht.

Mit Beschluss vom 28. April 2011 (Az. V ZB 194/10) hat der Bundesgerichtshof (BGH) zu der nach dem Inkrafttreten des § 47 Abs. 2 GBO im Jahre 2009 umstrittenen Frage Stellung genommen, welche Angaben und Nachweise gegenüber dem Grundbuchamt erforderlich sind, um die Eintragung der GbR in das Grundbuch zu bewirken.

Die Antragstellerin, eine GbR, hatte von einem Dritten Wohnungseigentum erworben. In dem notariell Kauf- und Auflassungsvertrag traten zwei Gesellschafter für die GbR auf. Ausweislich des Kaufvertrags handelten sie „als Gesellschafter einer aus ihnen bestehenden Gesellschaft bürgerlichen Rechts“.
Den anschließend gestellten Antrag auf Eigentumsumschreibung lehnte das Grundbuchamt ab, weil die GbR in dem vorgelegten notariellen Vertrag für eine Eintragung in das Grundbuch nicht hinreichend bestimmt sei. Nachdem diese Entscheidung durch die Beschwerdeinstanz zunächst aufrechterhalten wurde, hatte erst die Rechtsbeschwerde zum BGH Erfolg.

Nach Auffassung des BGH war die GbR in dem notariellen Kaufvertrag entgegen der Annahme der Vorinstanzen hinreichend bestimmt. Die Benennung der GbR und ihrer Gesellschafter sei ausreichend gewesen. Einer Benennung weiterer Unterscheidungsmerkmale habe es dagegen nicht bedurft.

Einleitend führt das Gericht aus, dass zur Wahrung des im Grundbuchrecht geltenden Bestimmtheitsgrundsatzes erforderlich sei, dass bei der Eintragung in das Grundbuch sowohl das Grundstück als auch die Person des Berechtigten klar und eindeutig bezeichnet werden. Die Eintragung der GbR im Grundbuch dürfe deshalb nur vollzogen werden, sofern die Identität der Gesellschaft feststehe und diese somit von anderen Gesellschaften bürgerlichen Rechts unterschieden werden könne.

Gemäß § 47 Abs. 2 S. 1 Grundbuchordnung (GBO) erfolge die Identifizierung einer GbR durch die Benennung ihrer Gesellschafter. Natürliche Personen müssten dabei grundsätzlich mit Namen und Geburtsdatum, juristische Personen mit Namen oder Firma sowie ihrem Sitz benannt werden. Die Eintragung von Name und Sitz der GbR sei dagegen nicht erforderlich. Diese könnten nur dann hinzugefügt werden, wenn dies geboten sei, um eine Unterscheidung von anderen Gesellschaften bürgerlichen Rechts zu gewährleisten. Nach den Ausführungen des BGH habe der Gesetzgeber das Problem möglicher Identitätszweifel bei der Eintragung einer GbR gesehen, dieses jedoch für nicht durchgreifen erachtet.

Nach Auffassung des BGH reichte die von den Gesellschaftern der GbR im notariellen Kauf- und Auflassungsvertrag abgegebene Erklärung auch aus, um die für eine Eintragung erforderlichen Nachweise zu erbringen. Aus der systematischen Stellung des § 47 Abs. 2 GBO sowie dem mit der Einführung der Norm verfolgten Zweck folgten Nachweiserleichterungen zugunsten der GbR. § 47 Abs. 2 GBO enthalte zunächst keine Regelung dazu, welche Nachweise zur Eintragung erbracht werden müssten. Beträfe die Vorschrift die Voraussetzungen der Eintragung oder deren Nachweise, so wäre sie nach Ansicht des BGH an anderer Stelle (§§ 19 ff., 29 ff. GBO) in das Gesetz eingefügt worden. Vielmehr habe der Gesetzgeber mit der Einführung des § 47 Abs. 2 S. 1 GBO nur klarstellen wollen, dass die GbR nicht lediglich unter ihrem Namen in das Grundbuch eingetragen werden könne.

(BGH, Beschluss vom 28. April 2011, Az.: V ZB 194/10)

Florian Puschmann, Rechtsanwalt; Julian Hoff, Rechtsreferendar

Anmeldung zum GvW Newsletter

Melden Sie sich hier zu unserem GvW Newsletter an - und wir halten Sie über die aktuellen Rechtsentwicklungen informiert!