BGH Urteil vom 01.12.2021 – XII ZR 8/21

Das Erste Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) liegt vor.

Zusammengefasst hat der BGH zu den staatlich angeordneten coronabedingten Geschäftsschließungen Folgendes festgestellt:

Kein Mietmangel

Keine Unmöglichkeit

Aber ein Fall der Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB)

Keine pauschale Mietreduzierung um 50 %. Es muss im Einzelfall festgestellt werden, ob dem Mieter „ein unverändertes Festhalten an der vertraglich vereinbarten Miethöhe unter Abwägung aller Umstände einschließlich der vertraglichen Risikoverteilung zumutbar ist.“ „Ob dem Mieter ein Festhalten an dem unveränderten Vertrag unzumutbar ist, bedarf auch in diesem Fall einer umfassenden Abwägung, bei der sämtliche Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen sind (§ 313 Abs. 1 BGB). Eine pauschale Betrachtungsweise wird den Anforderungen an dieses normative Tatbestandsmerkmal der Vorschrift nicht gerecht.“

Bei der vorzunehmenden Abwägung ist zunächst von Bedeutung,

„welche Nachteile dem Mieter durch die Geschäftsschließung und deren Dauer entstanden sind. Diese werden bei einem gewerblichen Mieter primär in einem konkreten Umsatzrückgang für die Zeit der Schließung bestehen, wobei jedoch nur auf das konkrete Mietobjekt und nicht auf einen möglichen Konzernumsatz abzustellen ist.“

„Zu berücksichtigen kann auch sein, welche Maßnahmen der Mieter ergriffen hat oder ergreifen konnte, um die drohenden Verluste während der Geschäftsschließung zu vermindern.“

Auch die dem Mieter entstandenen „finaziellen Vorteile“ sind zu berücksichtigen, d. h. z. B.

„auch Leistungen einer einstandspflichtigen Betriebsversicherung des Mieters können zu berücksichtigen sein.“, aber nur, wenn eine solche Versicherung bestand und diese auch einstandspflichtig war.

„Staatliche Unterstützungsmaßnahmen, die nur auf Basis eines Darlehens gewährt wurden, bleiben hingegen bei der gebotenen Abwägung außer Betracht, weil der Mieter durch sie keine endgültige Kompensation der erlittenen Umsatzeinbußen erreicht.“

„Eine tatsächliche Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz des Mieters ist dagegen nicht erforderlich.“

„Im Falle einer pandemiebedingten Geschäftsschließung muss daher der Mieter darlegen und gegebenenfalls beweisen, welche Nachteile ihm aus der Betriebsschließung entstanden sind, die ihm eine vollständige Mietzahlung für diesen Zeitraum unzumutbar machen, und welche zumutbaren Anstrengungen er unternommen hat, um drohende Verluste auszugleichen. Behauptet der Mieter, keine staatlichen Unterstützungsleistungen erhalten zu haben, muss er darlegen und gegebenenfalls beweisen, dass er sich um mögliche Hilfeleistungen vergeblich bemüht hat. Gelingt ihm dies nicht, muss er sich so behandeln lassen, als hätte er die staatlichen Unterstützungsleistungen erhalten.“

„Wendet hingegen der Vermieter ein, dass die vom Mieter behaupteten Verluste nicht auf der COVID-19-Pandemie beruhen, trifft ihn hierfür die Darlegungs- und Beweislast.“

Was bedeutet diese Entscheidung für Sie als Vermieter oder Mieter?

Zukünftige Gerichtsentscheidungen der Instanzgerichte werden weiterhin Einzelfall bezogen sein. Der Prozessvortrag der Parteien muss zeigen, dass die wirtschaftlichen Belastungen aufgrund der Pandemie erheblich sind.

GvW Graf von Westphalen berät mit seinem Mietrechtsteam an allen Standorten zu COVID-19. Alle veröffentlichten Urteile und Äußerungen in der Fachpresse zu der Thematik sind uns bekannt. Wir führen aktuell weit mehr als 100 Gerichtsprozesse zu dieser Thematik und unterstützen erfolgreich sowohl Vermieter als auch Mieter bei Vergleichsverhandlungen und zukunftsorientierten Lösungen.