26 Februar 2013 Blog

Fehlerhafter Emissionsprospekt bei geschlossenem Immobilienfonds

Der Emissionsprospekt eines geschlossenen Immobilienfonds ist fehlerhaft, wenn er nicht darauf hinweist, dass aufgrund des nicht eindeutig festgelegten Umfangs bestimmter Mietgarantien das Risiko einer für den Fonds ungünstigen Auslegung besteht.

Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Urteil vom 23. Oktober 2012 (Az. II ZR 294/11) entschieden. Das Gericht hatte über die Schadensersatzklage des Anlegers eines geschlossenen Immobilienfonds auf Grundlage von Prospekthaftungsansprüchen zu entscheiden. In dem über das Beteiligungsobjekt erstellten Prospekt hatte die Gründungskommanditistin nicht darauf hingewiesen, dass die Regelung einer vereinbarten Mietgarantie nicht zweifelsfrei festlegte, ob diese auch die Zahlung von leerstandsbedingten Nebenkosten beinhaltete. Darin lag nach Auffassung der Richter eine fehlerhafte Prospektangabe.

In diesem Zusammenhang hat der BGH seine ständige Rechtsprechung wiederholt, nach der einem Anleger für seine Beitrittsentscheidung ein richtiges Bild über das Beteiligungsobjekt vermittelt werden muss. Dieser muss über alle Umstände, die für die Anlageentscheidung von wesentlicher Bedeutung sind oder sein könnten, insbesondere über die mit der angebotenen speziellen Beteiligungsform verbundenen Nachteile und Risiken zutreffend, verständlich und vollständig aufgeklärt werden. Bei einem geschlossenen Immobilienfonds, bei dem der wirtschaftliche Anlageerfolg allein auf der nachhaltigen Erzielung von Einnahmen aus der Vermietung oder Verpachtung von Anlageobjekten besteht, ist im Anlageprospekt deutlich auf mögliche, der Erreichbarkeit dieser Einnahmen entgegenstehende Umstände und die sich daraus ergebenden Risiken hinzuweisen.

Diese Erfordernisse sahen die Richter im vorliegenden Fall als nicht erfüllt an. Der Prospekt habe den Anleger nicht zutreffend über die Risikoverteilung hinsichtlich der leerstandsbedingten Nebenkosten aufgeklärt. Der Prospekt habe den Eindruck erweckt, das Risiko des Leerstands sei auch im Hinblick auf die Nebenkosten durch die Mietgarantie abgedeckt. Für die Fehlerhaftigkeit dieser Angabe sei es bereits ausreichend, dass der Garantiegeber sich aufgrund eines Rechtsgutachtens auf den Standpunkt gestellt habe, die Nebenkosten nicht zu schulden. Ob er dies rechtmäßig tat, könne dahingestellt bleiben, da es für die Fehlerhaftigkeit der Angabe schon ausreiche, dass das Risiko einer (nicht offensichtlich haltlosen) abweichenden Auslegung durch den Vertragspartner nicht dargestellt worden sei.

(BGH, Urteil vom 23. Oktober 2012 – II ZR 294/11)

Rechtsanwalt Florian Puschmann

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