05 Dezember 2012 Blog

Kündigung einer vom Fremdgeschäftsführer gestellten persönlichen Mietsicherheit


Der Fremdgeschäftsführer einer GmbH kann eine für diese bei Abschluss eines befristeten Mietvertrages gestellte persönliche Mietsicherheit (hier: Schuldbeitritt) nicht aus wichtigem Grund kündigen, wenn er aus dem Geschäftsführeramt ausscheidet. Wird die Gesellschaft nach seinem Ausscheiden aus dem Geschäftsführeramt zahlungsunfähig, haftet er daher gegenüber der Vermieterin grundsätzlich weiter für die Zahlung der Miete. 

Mit einem auf fünf Jahre befristeten Mietvertrag mietete eine GmbH Gewerberäume an. Der künftige Fremdgeschäftsführer der Mieterin trat dem Mietvertrag bei, indem er ihn ohne Vertretungszusatz als „Mieter und Mithaftender“ unterzeichnete. Drei Jahre vor Ablauf des Mietvertrages kündigte die Mieterin den Anstellungsvertrag des Geschäftsführers und berief ihn als Geschäftsführer ab. Dieser kündigte daraufhin gegenüber der Vermieterin die Kündigung des von ihm übernommenen Schuldbeitritts aus wichtigem Grund mit sofortiger Wirkung, hilfsweise zum Datum der Beendigung seines Geschäftsführeramtes. Zwei Monate später wurde die Mieterin zahlungsunfähig und der Geschäftsführer von der Vermieterin auf Zahlung des Mietzinses in Anspruch genommen. 

Der Geschäftsführer haftet nach seinem Ausscheiden weiter gegenüber dem Vermieter. Die außerordentliche Kündigung des Geschäftsführers ist unwirksam. Mit der Stellung der Sicherheit hat er nämlich gegenüber dem Vermieter das Risiko einer Insolvenz der Mieterin übernommen und sich verpflichtet, für alle Pflichten aus dem Mietverhältnis persönlich einzustehen. Die von ihm abgegebene Erklärung hatte gerade den Sinn und Zweck den Vermieter gegen Zahlungsausfälle der Mieterin zu schützen. Zwar mag mit der Beendigung der Geschäftsführertätigkeit der Rechtsgrund dafür entfallen sein, dass der Geschäftsführer auch (weiterhin) eine Sicherheit stellt. Im Verhältnis zum Vermieter fällt das Risiko der Abberufung und Beendigung des Anstellungsvertrags jedoch in die Risikosphäre des Geschäftsführers. Ein außerordentlicher Kündigungsgrund ist damit nicht gegeben. 

Die Entscheidung des BGH behandelt das praxisrelevante Problem der Kündigung von persönlichen Sicherheiten wie Schuldbeitritt und Bürgschaft. Fest steht, dass auch solche Sicherungsverträge außerordentlich aus wichtigem Grund gekündigt werden können. Scheitert eine außerordentliche Kündigung, wie im vom BGH entschiedenen Fall, so stellt sich die Frage, ob bei einem befristeten Mietverhältnis eine vorzeitige ordentliche Kündigung durch den Sicherungsgeber überhaupt in Betracht kommt. Diese Frage hat das Gericht ausdrücklich offengelassen. Damit ist für den Sicherungsgeber nach wie vor nur bei Mietverträgen auf unbestimmte Zeit die Möglichkeit eröffnet, den Sicherungsvertrag nach Ablauf mit angemessener Frist ordentlich zu kündigen. 
 
(BGH Urteil vom 20.07.2011, XII ZR 155/09)

Andrea Torka, Rechtsanwältin

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