04 Dezember 2012 Blog

Mietrecht: Zur erneuten Kautionszahlungspflicht des Mieters nach Veräußerung der Mietsache sowie zur Haftungsbefreiung des Veräußerers

Mietrecht: Zur erneuten Kautionszahlungspflicht des Mieters nach Veräußerung der Mietsache sowie zur Haftungsbefreiung des Veräußerers

Den Mieter trifft grundsätzlich keine Pflicht zur erneuten Zahlung einer bereits an den Voreigentümer geleisteten Kaution an den Erwerber. Ein Anspruch des Erwerbers auf erneute Zahlung kann sich aber dann ergeben, wenn der Mieter die Kaution vom Voreigentümer zurückerhalten hat und er zuvor wider Treu und Glauben einer Übertragung der Kaution vom Voreigentümer auf den Erwerber nicht zugestimmt hat. Darüber hinaus hat der BGH mit Urteil vom 7.12.2011, Az. VIII ZR 206/11 zur Frage der Haftung des Veräußerers auf Rückzahlung der Mietsicherheit Stellung genommen.

Im konkreten Fall hatte die Klägerin eine vermietete Wohnung erworben, für die der Beklagte Mieter an den Voreigentümer eine Kaution in Form eines verpfändeten Sparbuchs geleistet hatte. Nach Übertragung des Grundstücks auf den Erwerber forderte der Veräußerer den Mieter zur Zustimmung zur Übertragung der Kaution auf den Erwerber auf. Dieser gab jedoch keine Zustimmungserklärung ab. Daraufhin wurde die Kaution vom Verkäufer mit Zustimmung des Erwerbers an den Mieter zurückgezahlt. Kurz darauf forderte der Erwerber den Mieter zur Leistung einer neuen Kaution auf. Dieser Aufforderung widersprach der Mieter, mit der Begründung, mit Zustimmung zur Freigabe der ursprünglichen Kaution habe der Erwerber auf die Stellung einer Kaution verzichtet.

Mit einfachen, gut nachvollziehbaren Argumenten entschied der BGH hier gegen den Mieter. Keineswegs sei die Zustimmung des Erwerbers zur Auszahlung der Kaution an den Mieter als Verzicht auf die Stellung einer Kaution zu werten, da hier zuvor der Mieter seine Zustimmung zur Übertragung der Kaution auf den Erwerber verweigert hatte. Zur Verweigerung war der Beklagte aber weder berechtigt noch hatte er hierfür nachvollziehbare Gründe.

Der Mieter hatte vorgetragen, er hätte die Zustimmung im Hinblick auf die zu § 566a S.2 BGB ergangene Rechtsprechung nicht erteilen können, ohne den Verkäufer aus seiner Haftung auf Rückzahlung der Kaution zu entlassen. Dieser Auffassung erteilte der BGH in einem obiter dictum eine generelle Absage.

Denn die Zustimmung des Mieters zur Übertragung der Kaution auf den Erwerber wiederhole nur die gesetzliche Regelung des § 566a BGB und stelle keinen Verzicht des Mieters auf die Rechte aus § 566a Satz 2 BGB gegen dem ursprünglichen Eigentümer dar. Der BGH verweist hier ausdrücklich auf die in Teilen der Literatur und Rechtsprechung zum Teil anzutreffende Meinung, die undifferenziert eine Zustimmung des Mieters zur Übertragung der Kaution auf den Erwerber als Verzicht auf etwaige Rechte gegenüber dem Veräußerer ansieht. Der BGH stellt klar, dass eine bloße Zustimmung nicht ausreicht, um die Haftung des Veräußerers gemäß § 566a S.2 BGB als abbedungen anzusehen.

Folglich der Mieter ist der Mieter nach Treu und Glauben verpflichtet entweder der Übertragung der Sicherheit auf den Erwerber zuzustimmen (sofern eine Mitwirkung des Mieters hierbei überhaupt erforderlich ist), oder er hat die vom Verkäufer zurückerstattete Summe als neue Kaution an den Erwerber zu zahlen.

Folgen für die Praxis:
Der Tenor des Urteils ist nicht überraschend und scheint bereits nach dem gesunden Menschenverstand auf der Hand zu liegen. Viel interessanter ist die vom BGH in seinem obiter dictum geäußerte Rechtsansicht, dass der Veräußerer einer Immobilie sich nicht durch bloße Einholung der Zustimmung der Mieter zur Übertragung der Mietsicherheit von seiner Sekundärhaftung gemäß § 566a S. 2 BGB befreien kann. Kann der Mieter die Kaution vom Erwerber bei Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückerlangen, haftet der Veräußerer für die Rückzahlung. In der Praxis wird der Verkäufer in Zukunft eine ausdrückliche Vereinbarung mit den Mietern treffen müssen, will er nicht für das Insolvenzrisiko des Erwerbers einstehen.

(BGH, Urteil vom 07. Dezember 2012 – VII ZR 206/10, rechtskräftig)
Johannes Schuhmann, Rechtsanwalt, Maître en Droit

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