Am 17.11.2011 hat das Bundesministerium der Justiz (BMJ) einen 60-seitigen Referentenentwurf für ein „Gesetz über die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln“ veröffentlicht. Im Mittelpunkt des Gesetzes steht die Absicht, den Wohnungsbestand an die Anforderungen des Energiekonzeptes der Bundesregierung anzupassen. Über die geplanten gesetzlichen Änderungen soll im Folgenden ein kurzer Überblick gegeben werden. Die Neuerungen sind für Vermieter wie Mieter gleichermaßen interessant.

Energetische ModernisierungenDie Pflicht zur Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen wird neu geregelt. Insbesondere soll ein neuer Tatbestand der „energetischen Modernisierung“ geschaffen werden. Dieser soll alle Maßnahmen umfassen, die zur Einsparung von nicht erneuerbarer Energie am Mietobjekt beitragen. Solche Modernisierungen soll der Vermieter unter entsprechender Anwendung des schon bisher geltenden Erhöhungsrechts umlegen können (Obergrenze: jährlich 11% der Modernisierungskosten). Energetische Modernisierungen sollen für eine Zeit von drei Monaten nicht mehr zu einer Mietminderung berechtigen, d.h. sie sind vom Mieter entschädigungslos zu dulden.Modernisierungen zum Zwecke des Klimaschutzes ohne unmittelbaren Bezug zur Mietsache (z.B. Solaranlage auf dem Dach zur Einspeisung in das öffentliche Netz) werden ebenfalls neu geregelt. Sie sollen zwar nicht auf den Mieter umlegbar sein, aber ebenfalls zu dulden sein. Wärmelieferung durch Dritte (Contracting)Contracting-Kosten sollen künftig als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden können. Hierfür soll eine ausdrückliche gesetzliche Grundlage geschaffen werden. Diese soll als Voraussetzungen die Einsparung von Energie bei der Umstellung von der Versorgung auf die gewerbliche Wärmelieferung, die Kostenneutralität der Umstellung für den Mieter sowie die Einhaltung einer dreimonatigen Ankündigungsfrist haben. Technische Einzelheiten sollen in einer Verordnung geregelt werden, welche auch Bestimmungen zum Wärmeliefervertrag zwischen Wärmelieferant (Contractor) und Vermieter enthalten soll. Hinterlegungsanordnung für Miete während RechtsstreitDurch eine neue Hinterlegungsanordnung in der ZPO soll der Vermieter davor geschützt werden, dass er während langwieriger Gerichtsprozesse einen wirtschaftlichen Schaden erleidet, wenn der Mieter nach Ende des Prozesses nicht mehr in der Lage ist, die monatlich fällig gewordenen, aber einbehaltenen Mieten zu zahlen. Diese Hinterlegungsanordnung soll nicht auf Mietverträge beschränkt sein, sondern auch auf andere Dauerschuldverhältnisse Anwendung finden.Bekämpfung des „Mietnomadentums“Zukünftig sollen Räumungen einfacher umgesetzt werden können. Die bereits in der Praxis umgesetzte „Berliner Räumung“ soll gesetzlich geregelt werden. Der Vermieter soll so die Möglichkeit bekommen, eine Räumung durchführen zu lassen, die auf die bloße Besitzverschaffung beschränkt ist. Ausstattung und sonstige Gegenstände des Mieters verbleiben vorerst in der Wohnung. Der Kostenvorschuss für die hohen Transport- und Lagerkosten des Räumungsguts soll damit entfallen. Scheitert die Räumungsvollstreckung an einem bisher unbekannten Untermieter, gegen die sich der Vollstreckungstitel nicht richtet, so soll künftig ein weiterer Titel gegen diesen Dritten im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes erlangt werden können. Dies würde zu einer erheblichen Beschleunigung gegenüber der derzeitigen Rechtslage führen. Darüber hinaus soll ein neuer Kündigungsgrund für den Fall geschaffen werden, dass der Mieter die Mietkaution nicht rechtzeitig leistet. Hier soll künftig eine fristlose Kündigung möglich sein.KündigungsschutzDer Kündigungsschutz bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen, soll gestärkt werden. Insbesondere Eigenbedarfskündigungen durch die erwerbenden Gesellschafter nach dem „Münchener Modell“ sollen so unterbunden werden.

Rechtsanwalt Johannes Schuhmann