„Kauf bricht nicht Miete“- BGH kippt Rechtsprechung zur Identität von Vermieter und Veräußerer

Bisher war es in Rechtsprechung und Literatur umstritten, ob der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ auch dann gilt, wenn nicht der Eigentümer vermietet, sondern ein mit dem Eigentümer verbundener oder beauftragter Dritter, zum Beispiel eine Betriebsgesellschaft oder ein Verwalter. Der BGH ging ebenso wie zahlreiche Kommentatoren bisher von der zwingend erforderlichen Identität von Vermieter, Veräußerer und sogar Eigentümer des vermieteten, veräußerten Grundstücks aus. Diese ständige Rechtsprechung des BGH wurde nun gekippt und den Erfordernissen der Praxis angepasst.

Der in § 566 Abs. 1 BGB niedergelegte Grundsatz sieht zum Schutz des Mieters (und Pächters) den gesetzlichen Übergang eines bei Verkauf der Immobilie bestehenden Mietverhältnisses auf den Erwerber vor. Wurde eine etwa abweichende Identität von Vermieter, Eigentümer und Veräußerer im Zuge des Ankaufs eines Grundstücks(portfolios) nicht berücksichtigt, kam es im Anschluss häufig zu Streit zwischen Verkäufer und Käufer, da der Käufer dieses Mietverhältnis entgegen seiner Erwartung nicht mit erworben hatte.

Nach seinem Wortlaut ist § 566 Abs. 1 BGB nur dann unmittelbar anwendbar, wenn das bereits vermietete Grundstück durch den Vermieter veräußert wird (auf Gewerbemietverträge findet die Vorschrift über § 578 BGB und auf Pacht über § 581 Abs. 2 BGB Anwendung). Mit dem Eigentumsübergang entsteht ein neues Mietverhältnis zwischen Erwerber des Grundstücks und Bestandsmieter mit dem gleichen Inhalt, mit dem es zuvor mit dem Veräußerer bestanden hat. Dies scheidet jedoch aus, wenn Vermieter und Veräußerer nicht personenidentisch sind. Hier war zur „Heilung“ bisher eine dreiseitige Vereinbarung zwischen dem bisherigen Mieter, dem Grundstückseigentümer als neuem Vermieter und dem bisherigen Vermieter erforderlich, um das Mietverhältnis nach Eigentumsumschreibung auf den neuen Grundstückseigentümer zu überführen. Diesen umständlichen und nicht immer gangbaren Weg erleichtert der BGH nun, wenn er erstmalig eine entsprechende Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB zulässt, allerdings unter engen Voraussetzungen. Der BGH beschränkt die analoge Anwendung auf den Fall eines veräußerten Grundstücks, das zuvor (i) mit Zustimmung, aber im eigenen Namen des Dritten und ausschließlich (ii) im alleinigen wirtschaftlichen Interesse des Eigentümers vermietet worden ist, bei dem der Vermieter (iii) kein eigenes Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses nach Veräußerung des Grundstücks hat. Hierfür bejaht der BGH erstmals eine planwidrige Regelungslücke, die es zum Schutze des Mieters zu schließen gelte. Die Rechtfertigung dieser analogen Anwendung wird in Fällen einer rein organisatorischen Aufteilung auf Vermietungs- und Grundstücksgesellschaften im Konzern, wie sie dem Urteil des BGH zu Grunde lag, oder bei Vermietung durch den Verwalter des Objekts im eigenen Namen aber für Rechnung des Eigentümers, sehr deutlich. Das Interesse des Mieters, nach dem Wechsel der Eigentumsverhältnisse unbeeinträchtigt die angemieteten Wohn-oder Geschäftsräume weiter nutzen zu können, besteht unabhängig davon fort, ob er den Mietvertrag mit dem Eigentümer selbst oder einer anderen Person abgeschlossen hat, die hierbei für den Eigentümer mit dessen Wissen und Einverständnis tätig geworden ist. Den Interessen des Erwerbers sieht der BGH dadurch Genüge getan, dass die Vorschrift voraussetzt, dass die Mietsache vor Veräußerung dem Mieter überlassen worden ist, was eine Publizitätsfunktion habe. Der Erwerber könne in der Regel aus der Besitzlage ablesen, in welche Mietverhältnisse er eintreten müsse.

Vor Ankauf eines Grundstücks muss trotz des Urteils weiterhin gründlich geprüft werden, welche Mietverhältnisse nach Eigentumserwerb auf den Käufer übergehen. Die nun mögliche analoge Anwendung des Grundsatzes „Kauf bricht nicht Miete“ bei fehlender Personenidentität von Vermieter und Veräußerer ist deutlich abzugrenzen von den Fällen der gewerblichen Zwischenvermietung und der Untervermietung, für die der BGH die Anwendung des § 566 BGB ausdrücklich ausgeschlossen hat.

(BGH, Urteil vom 12.07.2017 – XII ZR 26/16 (KG) Abgrenzung zu Senatsurteil v. 22.10.2003 – XII ZR 119/02)

Dr. Bettina Schmitt-Rady, Rechtsanwältin
GvW Frankfurt