Wirtschaftlichkeitsgebot bei der Betriebskostenabrechnung

Darlegungs- und Beweislast beim Mieter

Der Vermieter ist grundsätzlich gehalten, bei der Bewirtschaftung seines Eigentums auf ein angemessenes Kosten-Nutzen Verhältnis zu achten. Den Mieter trifft jedoch die Darlegungs- und Beweislast, ob eine Verletzung dieses Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit gegeben ist. Ein schlichtes Bestreiten der Angemessenheit und Üblichkeit der Kosten sowie eine lediglich pauschale Behauptung, die Preise für die verschafften Leistungen seien überhöht, genügt nicht. Dies hat der BGH in seinem Urteil vom 17. Dezember 2014 (Az. XII ZR 170/13) bestätigt.

Hintergrund
Das Gesetz sieht vor, dass der Vermieter bei der jährlichen Nebenkostenabrechnung den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten hat. Der Vermieter ist also verpflichtet, bei der Bewirtschaftung seines Eigentums auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis zu achten. Dies gilt sowohl für die Wohnraum- als auch für die Geschäftsraummiete.

Nach früher verbreiteter Auffassung wurde ein bloß substantiiertes Bestreiten des Mieters im Hinblick auf eine Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebotes als ausreichend erachtet, so dass der Vermieter dann die Erforderlichkeit der Betriebskosten beweisen musste. Dem hat sich der BGH in einer Entscheidung aus dem Jahr 2011 entgegengestellt und die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass eine Verletzung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit vorliegt, beim Mieter gesehen. Der Mieter könne nicht mehr nur geltend machen, die Betriebskosten seien gegenüber den vergleichbaren ortsüblichen Kosten oder gegenüber den Ansätzen in der vorhergehenden Abrechnung außergewöhnlich hoch.

In seinem Urteil von 2014 hat der BGH diese Rechtsprechung von 2011 bestätigt. So wies er die Revision des Beklagten Mieters zurück und gab dem OLG Rostock Recht, welches den Mieter zuvor zur Nachzahlung von Nebenkosten verurteilt hatte. Der Mieter machte gegenüber dem OLG Rostock geltend, die auf ihn umgelegten Verwalterkosten seien überhöht und benannte verschiedene Gewerbeeinheiten für einen Vergleich. Aus diesem Vortrag des Mieters ging nach Ansicht des OLG Rostock jedoch nicht hervor, ob in den verschiedenen Objekten vergleichbare Verwalterleistungen ausgeführt wurden, da dem Vortrag des Mieters der Umfang der geschuldeten Verwaltertätigkeiten nicht zu entnehmen war. Da sich der Umfang einer Verwaltertätigkeit je nach Ausprägung eines Gewerbeobjekts unterscheiden könne, sei es nicht möglich, eine Vergleichbarkeit festzustellen. Im Übrigen bestünden bereits Zweifel an der Vergleichbarkeit der vom Mieter genannten Gewerbeimmobilien.  

Den Mieter treffe jedoch die Darlegungs- und Beweislast für eine Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebotes durch den Vermieter. Es genüge nicht, dass der Mieter die Angemessenheit und Üblichkeit der Kosten bestreite oder pauschal behaupte, dass die Leistungen zu überhöhten Preisen verschafft wurden. Der Mieter müsse darlegen, dass gleichwertige Leistungen zu einem deutlich geringeren Preis hätten verschafft werden können. Dies sei dem Mieter nicht überzeugend gelungen.

Konsequenz
Der BGH bestätigt mit dieser Entscheidung die Abkehr von der früher verbreiteten Auffassung, ein substantiiertes Bestreiten des Mieters sei ausreichend, um eine Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes zu rügen. Der Mieter muss nun nachvollziehbar darlegen und beweisen, dass die Kosten unangemessen und nicht ortsüblich sind.

(BGH Urteil vom 17. Dezember 2014 – XII ZR 170/13)

Bettina Buddenberg, Rechtsanwältin 


Februar 2015


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