Mieter, die ihre Wohnung tageweise an Touristen vermieten möchten, benötigen hierzu eine spezielle Erlaubnis ihres Vermieters. Vermieten sie ihre Wohnung trotzdem auf diese Weise unter, kann der Vermieter fristlos kündigen und zwar selbst dann, wenn eine generelle Erlaubnis zur Untervermietung vom Vermieter erteilt wurde. Dies ist die Quintessenz einer Entscheidung des BGH vom 8. Januar 2014.

Rechtlich liefert das Urteil des BGH wenig Spannendes: Der Mieter muss sich, wenn er an Dritte nur tageweise untervermieten möchte, die besondere Zustimmung des Vermieters einholen. Umgekehrt kann ein Vermieter, der keine Zustimmung erteilt hat, den Mieter fristlos kündigen, wenn er trotzdem an Touristen vermietet.

Inwiefern das Urteil des BGH die Geschäfte des Internetportals „airbnb.com“ (abgeleitet von Airbed and Breakfast) - zumindest in Deutschland – beeinträchtigt, bleibt abzuwarten.

Das Unternehmen wurde im Jahr 2008 gegründet und erfuhr seitdem ein rasantes Wachstum (angeblich sollen seit der Gründung bis Mitte 2012 bereits über 10 Millionen Übernachtungen über das Portal vermittelt worden sein). Es handelt sich um ein „klassisches“ Internet-Startup, dessen Geschäftsidee es ist, leerstehenden (privaten) Wohnraum als kurzeitigte Übernachtungsmöglichkeit (weltweit) zu vermitteln. Damit steht das Unternehmen in Konkurrenz zu Hotelbuchungsportalen oder sonstigen Vermittlern von herkömmlichen Übernachtungsgelegenheiten.

Eigentümer oder eben auch Mieter von Wohnungen, die diese selbst nicht benötigen, können über diese Website die Wohnung an Interessenten vermitteln, die nur zeitweise, d.h. auch nur für wenige Tage, die Wohnung benötigen. Besonders für Städtereisen, die meist nur über ein Wochenende dauern, ist diese Form der Unterkunft beliebt. Zudem lassen sich bei der Kurzzeitvermietung oft erheblich höhere Mieten erzielen, als bei der üblichen Vermietung. So kann z.B. die Zweitwohnung, die nur zeitweise für berufliche Zwecke benötigt wird, aber nicht dem dauerhaften Aufenthalt dient, auf diese Weise lukrativ werden. Teilweise gehen Eigentümer sogar dazu über, überhaupt nur diese Form der Vermietung anzubieten. Wer nicht selber Eigentümer ist, sondern die Wohnung nur gemietet hat, kann dies aber nicht ohne ausdrückliche Erlaubnis des Vermieters tun. Der Vermieter kann durchaus ein Interesse haben, die Zustimmung zu einer solchen Nutzung zu verweigern. Zwar muss hier nicht gleich an Vandalismus gedacht werden, aber eine höhere Abnutzung der Wohnung ist zumindest denkbar. Zum anderen kann der laufende Wechsel eine Belästigung für die anderen Bewohner des Gebäudes bedeuten. Ob der Vermieter verpflichtet ist, einer Untervermietung in dieser Form zuzustimmen, war der bisher vom BGH veröffentlichen Pressemitteilung noch nicht zu entnehmen.

Eine wichtige Frage klärt das Urteil des BGH aber nicht: Ab wann handelt es sich nicht mehr um eine Untervermietung im herkömmlichen Sinne? Eine klare Zeitgrenze gibt der BGH nicht vor.

(BGH, Urteil vom 08.01.2014 - VII ZR 206/10, nicht rechtskräftig, Urteilstext noch unveröffentlicht; Pressemitteilung des BGH vom 08.01.2014, Nr. 4/2014)

Johannes Schuhmann, Rechtsanwalt, Maître en Droit

(Hinweis: Weitere Informationen zum Thema „junge Unternehmen“ sind auf der neuen GvW-Webseite www.startupberater.com erhältlich).