03 Mai 2022 Blog

CSR, ESG und Green Clauses in Hotelmiet- und -pachtverträgen: Ein Essential der Exitfähigkeit

Die Themen Corporate Social Responsibility („CSR“) und Environmental Social Governance („ESG“) sowie korrespondierende Bekenntnisse zu einer sozial- und ökologisch verantwortungsvollen Unternehmensführung haben in den letzten Jahren verstärkt an Bedeutung gewonnen. Katalysatoren hierfür sind – neben einem gesamtgesellschaftlich zunehmenden Umwelt- und Sozialbewusstsein – insbesondere auch neue, gesetzliche Vorgaben, wodurch Unternehmen zu nachhaltigerem Wirtschaften teils angeregt, teils verpflichtet werden sollen.

Vor diesem Hintergrund sind CSR- und ESG-Commitments auch für Investitionsentscheidungen zunehmend ausschlaggebend, weshalb entsprechende Green Clauses in Hotelmiet- und -pachtverträgen zum Essential geworden sind, um für beide Vertragsparteien die Exitfähigkeit zu gewährleisten. Nahezu jeder – internationale wie nationale –  Investor wird im Rahmen einer Due-Diligence-Prüfung revidieren, inwiefern das vertragliche Set-up CSR- und ESG-Commitments bzw. Green Clauses abbildet. Fehlen entsprechende Regelungen, leidet die Exitfähigkeit.

Die Gestaltungsoptionen für die Implementierung von CSR- und ESG-Commitments sowie Green Clauses sind vielseitig. Neben Regelungen in Miet- oder Pachtverträgen können beispielsweise auch Bestimmungen in den dazugehörigen Bauvereinbarungen relevant sein.

Wir empfehlen, CSR- und ESG-Commitments sowie Green Clauses unmittelbar in der Präambel der entsprechenden Verträge zu platzieren und die – häufig sehr detaillierten – Einzelbestimmungen zu den Rechten und Pflichten der Parteien in einer gesonderten CSR-/ESG-Anlage zu bündeln. Auf diese Weise gelingt zum einen ein sehr visibles CSR- und ESG-Commitment im konkreten Einzelprojekt. Darüber hinaus können die entwickelten passgenauen CSR- und ESG-Standards so mit geringem Drafting-Aufwand in unterschiedlichen Projekten eingesetzt werden.

Die inhaltliche Ausgestaltung des CSR- und ESG-Commitments sowie der Green Clauses kann dabei auf unterschiedliche Art und Weise erfolgen. Die Bandbreite reicht hier von eher „soften“ Commitments bis hin zu engen Pflichtenkorsetten.

Im Wesentlichen ist jedoch eine Anpassung auf die individuellen Bedürfnisse und Leistungsfähigkeiten der Parteien erforderlich. Dabei müssen in erster Linie deren jeweiligen Fortschritte in den Bereichen ESG und CSR Berücksichtigung finden.

Hauptinhalte der jeweiligen Klauseln sind in der Regel:

  • Regelungen zur nachhaltigen Benutzung und Bewirtschaftung des Miet-/Pachtobjektes im laufenden Betrieb (z.B. Bestimmungen zu einem umweltschonenden Reinigungsverfahren, Bestimmungen zur Abfalltrennung/Müllbeseitigung)
  • Regelungen zum Verbrauch und den Emissionen des Miet-/Pachtobjektes (z.B. Austausch von Verbrauchsdaten, Energie-Monitoring, Förderung nachhaltiger Energiequellen)
  • Regelungen zu Erhaltungs- und sonstigen Baumaßnahmen (z.B. umweltschonende „Pächterausstattung“, Berücksichtigung ökologischer Gesichtspunkte bei Modernisierungs-maßnahmen des Verpächters)

Diese Bestimmungen sind aber keinesfalls zwingend. Hier bietet sich eine individuelle Gestaltung abgestimmt auf die konkreten Projekterfordernisse mit graduellen Anpassungen an. Allerdings sollte man dabei stets die Glaubwürdigkeit des Commitments und die tatsächliche Erreichbarkeit der Ziele – unter Berücksichtigung der individuellen CSR- und ESG-Leistungsfähigkeit der beteiligten Parteien – im Auge behalten.

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