28 März 2013 Blog

Falsche Besucherzahlangaben durch den Eigentümer eines Shoppingcenters

Der Untermieter von Gewerberäumen innerhalb eines Shoppingcenters muss sich in der Regel wegen Ansprüchen an den Hauptmieter halten. Nach einer neueren Entscheidung des BGH hat der Untermieter selbst dann keine Ansprüche gegen den Eigentümer als Vermieter, wenn der zu ersetzende Schaden auf fehlerhaften Angaben des Eigentümers bei den Vertragsverhandlungen mit dem Hauptmieter beruht. Dies gilt auch bei Insolvenz des Hauptmieters.

In dem vom BGH entschiedenen Fall hatte der Eigentümer eines Shoppingcenters eine eigene Konzerngesellschaft mit der Vermietung der Gewerbemieträume beauftragt. Die Konzerngesellschaft agierte dabei rechtlich und tatsächlich weitestgehend selbstständig. Bei den Vertragsverhandlungen mit dem Hauptmieter pries die mit der Vermietung der Immobilie beauftragte Konzerngesellschaft weitaus höhere Besucherzahlen an, als später tatsächlich erreicht wurden. Die Untermieterin selbst nahm nicht an den Vertragsverhandlungen teil. Sie verlangt nunmehr vom Eigentümer Schadenersatz wegen der falschen Auskunft über die Besucherzahlen anlässlich der Vertragsverhandlungen.

Sie argumentierte, dass sie nach den Grundsätzen des Vertrages mit Schutzwirkung zugunsten Dritter eigene vertragliche Ansprüche aus dem Verhandlungsgespräch gegen den Eigentümer herleiten könne. Der Bundesgerichtshof stellte jedoch ausdrücklich klar, dass eine Einbeziehung in dem Schutzbereich des Hauptmietvertrages nach den Grundsätzen des Vertrages mit Schutzwirkung zugunsten Dritter ausscheidet, da der Untermieter eigene vertragliche Ansprüche gegen den Hauptmieter habe. Auf die genaue Anspruchsgrundlage komme es hier nicht an, sondern es sei allein auf die Voraussetzungen und den Umfang des Schadenersatzanspruches abzustellen. In dieser Hinsicht bewertete der Bundesgerichtshof im vorliegenden Fall den vertraglichen Anspruch des Untermieters gegen den Hauptmieter  aus § 536a BGB in diesem Sinne gleichwertig mit dem des Hauptmieters gegen den Eigentümer wegen Verschulden bei den Vertragsverhandlungen (§§ 280 Abs. 1, 311 Abs. 2 und 241  Abs. 2 BGB).

Weiterhin stellte der BGH klar, dass der Untermieter zumindest im vorliegenden Fall auch keinen direkten deliktischen Anspruch gegen den Eigentümer hat. Denn die von der Konzerngesellschaft getroffene Falschauskunft bezüglich der zu erwartenden Besucherzahlen im Shoppingcenter ist der Eigentümerin nicht über § 831 BGB zurechenbar. Dies wäre nur dann der Fall, wenn die Tätigkeit in einer „organisatorisch abhängigen Stellung“ vorgenommen worden wäre. Dies setze, so der Senat, aber voraus, dass der Geschäftsherr (hier der Eigentümer) die Tätigkeit des Handelnden (hier der Konzerngesellschaft) jederzeit beschränken oder nach Zeit und Umfang bestimmen kann. Ein derartiges Abhängigkeits- und Weisungsverhältnis lag vorliegend nicht vor - unbeachtlich soll dabei sein, dass die beiden Akteure in einem Konzernverhältnis stehen. Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs dient die Übertragung von Aufgaben auf ein bestimmtes Unternehmen  innerhalb des Konzerns gerade regelmäßig dazu, andere Teile des Konzerns durch die selbstständige und nicht weisungsgebundene Erledigung der Aufgaben zu entlasten.

Fazit

Auch wenn das vorliegende Urteil des Bundesgerichtshofs keine bahnbrechenden Neuigkeiten enthält, so zeigt es doch einmal mehr auf, wie wichtig es ist, sich den eigenen Vertragspartner vor Abschluss eines Vertrages genauer anzusehen. Insbesondere sollten Aussagen von vermeintlich in den Vertrag einbezogenen Dritten überprüft oder zumindest hinterfragt werden. Jedenfalls muss sich hier der Gewerbetreibende, der in einer solchen (in der Praxis oft anzutreffenden) Konstellation Gewerberäume nicht direkt vom Eigentümer anmietet, bewusst sein, dass er Ansprüche möglicherweise nur gegen den Hauptmieter gelten machen kann.

(BGH, Urteil v. 6. November 2012 – IV ZR 174/11)

Johannes Schuhmann, Rechtsanwalt

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